Tubulações hidráulicas de ferro em edifício com mais de 40 anos. MANUTENÇÃO

Na região central da São Paulo se deparamos com muitos destes casos , pois e a região que concentra o maior números de prédios com idade avançada.

Estas tubulações tinham sua vida útil estimada em 20 anos no máximo, porém foram se passando os anos, as tubulações nunca haviam apresentado problema e também não houve uma preparação prévia, financeira, caso o problema viesse a acontecer. Aí quando menos se espera, bumm, o problema aparece. "E agora como vamos resolver esse problema, não temos dinheiro 💸, já sei... vamos chamar o "ZÉ" pedreiro que ele da um jeitinho". Pronto é onde o problema piora ainda mais.

O que sempre indicamos, por experiência técnica e vivencial, que este tipo de problema não se dá jeitinho e não se resolve de maneira pontual, porque o vazamento pode ter se demonstrado em um ponto mais toda prumada está comprometida, qualquer manutenção que se faça, irá ser paliativa, porque o problema não será resolvido de forma concreta.

Nestas situação indicamos chamar empresas de engenharia, sempre mais de uma, para estudar o caso, verificar todas as possibilidades da manutenção e depois sentar com o corpo diretivo, analisar friamente as finanças, analisar vias de crédito, solicitar ajuda a administradora e se ainda estiverem com dificuldades em direcionamento, procurar assessoria de um profissional capacitado pra gerir a situação, um sindico profissional por exemplo.

Uma opção para viabilizar a reforma, é acionar o seguro, pois normalmente está incluso na apólice tubulações hidráulicas. Em alguns casos foi a salvação.

Depois de definido a empresa que irá executar a obra e ter viabilizado a questão financeira, é hora de fazer o plano piloto pra execução da obra, pra que se possa comunicar os moradores o passo a passo da obra, o prazo de execução para que eles possam se planejar também, porque em muitos casos é necessário desocupar o imóvel.

Outro detalhe importante é que se as tubulações verticais são de ferro e necessitam ser trocadas, certo que as horizontais, que são de responsabilidade da unidade, também são e que necessitam também serem substituídas, porém essa é uma situação que o síndico terá que ter um jogo de cintura para convencer a unidade a trocar, porque como está dentro da unidade privada e não está vazando e trazendo prejuízo a outra, ele não teria a obrigação.

Nesta situação indicamos fazer uma boa carta, explicando a importância da manutenção, os riscos e a responsabilidade que ele está assumindo caso não venha fazer a substituição. Faça em 2 vias e peça para que ele assine uma e guarde, pois assim terá um documento onde comprova sua ação e boa intenção em esclarecer todo o fato.

No momento da obra, faça bastante registro fotográficos, acompanhe o passo a passo da obra e guarde, pois pode ser útil em futuros questionamentos.

No decorrer da obra, por mais planejada que seja, sempre acontecerá imprevistos e para isso é importante sempre, no planejamento financeiro, você considerar um percentual a mais, que pode variar de 10 a 15 %, para cuidar desta situação. Nunca faça um planejamento financeiro justo, porque nunca se sabe ao certo o dano causado pelo vazamento. Pode ter ocorrido problemas em locais que não se tem visão externa, e que será visualizado no momento da abertura do chaft.

Veja a qualidade do material comprado pela empresa que irá executar o serviço, não abra mão de marcas reconhecidas pela qualidade e renomadas no mercado, não aceite marcas paralelas.

Outro item importante, peça a empresa a ART (anotação de responsabilidade técnica) antes do início da obra, e que nela conste que a obra será executada conforme NBR 16.280. Este documento aponta o responsável pelo serviço e deve ficar exposto em local de fácil acesso na obra.

E por fim, exija que os trabalhadores da obra use todos os EPI`S necessários para execução da mesma.

Autor: Danillo Garcia (síndico profissional e diretor da Garcia Síndico)